ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ทั้งกำลังซื้อที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
.
แต่ภายใต้ความซบเซาของตลาด กลับเกิดปรากฏการณ์ที่น่ากังวลและกำลังขยายตัวอย่างเงียบ ๆ นั่นคือ “คอนโดเงินเหลือ” หรือ “กู้เงินเหลือ” ซึ่งอาจกลายเป็นระเบิดเวลาลูกใหม่ของเศรษฐกิจไทย หากรัฐบาลยังปล่อยให้ดำเนินต่อไปโดยไม่มีมาตรการจัดการอย่างจริงจัง
.
แม้ปัญหานี้จะถูกพูดถึงในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 5 ปี แต่กลับไม่เคยได้รับการแก้ไขอย่างเป็นระบบ จนปัจจุบันเริ่มปรากฏผลกระทบชัดเจนขึ้น ทั้งหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น ทรัพย์สินรอการขายที่สะสมจำนวนมาก และการบิดเบือนกลไกตลาดจาก “ดีมานด์เทียม” ที่ไม่ได้เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยจริง
.
📌 ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นปัญหาที่ถูกปล่อยปละละเลยมานาน
ตลอดช่วงหลังวิกฤตโควิด-19 ประชาชนจำนวนมากคงเคยพบเห็นโฆษณาลักษณะ “ซื้อคอนโดไม่ต้องดาวน์” “ปิดหนี้ด้วยคอนโด” “กู้แล้วมีเงินเหลือกลับบ้าน” หรือ “รวมภาระหนี้ไว้ที่เดียว”
.
เบื้องหลังโฆษณาเหล่านี้ คือการนำสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาใช้เป็นเครื่องมือสร้างสภาพคล่องทางการเงิน โดยอาศัยช่องว่างระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินของสถาบันการเงิน เพื่อดึงเงินส่วนต่างออกมาในรูปแบบ “เงินทอน”
.
คนในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินได้ออกมาเตือนหลายครั้งว่า การแก้ปัญหาหนี้ระยะสั้นด้วยการสร้างภาระหนี้ระยะยาว 20–30 ปี ไม่ใช่การแก้ปัญหาที่แท้จริง แต่เป็นเพียงการเลื่อนปัญหาออกไปในอนาคต พร้อมเพิ่มความเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้และการสูญเสียทรัพย์สิน
.
กระบวนการดังกล่าวมักเริ่มจากการค้นหาผู้ที่มีรายได้ประจำและยังสามารถขอสินเชื่อได้ จากนั้นจึงจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่มีช่องว่างระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมิน
.
ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมที่มีราคาซื้อขายจริง 2 ล้านบาท อาจได้รับการประเมินมูลค่าที่ 2.5 ล้านบาท เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อตามราคาประเมิน ผู้ซื้อจะได้รับเงินส่วนต่างกลับมาเป็นเงินสดหลักแสนบาท เพื่อนำไปปิดหนี้หรือใช้จ่ายส่วนตัว
.
ในบางกรณี ยังมีการเสนอการันตีผลตอบแทนค่าเช่าในระดับสูง เพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้เชื่อว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ทั้งที่ผลตอบแทนดังกล่าวอาจถูกบวกเข้าไปในราคาขายตั้งแต่ต้น
.
ผลที่เกิดขึ้นคือ ยอดขายของโครงการบางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งที่ไม่ได้เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยจริง แต่เกิดจากแรงจูงใจทางการเงิน ทำให้เกิด “ดีมานด์เทียม” และสร้างภาพลวงตาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
.
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้ออ่อนแรง ผู้ที่เข้าสู่วงจรคอนโดเงินเหลือจำนวนไม่น้อยจึงเริ่มเผชิญปัญหาผ่อนชำระไม่ไหว ขายต่อไม่ได้ และปล่อยเช่าไม่ออก
.
ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับผู้ซื้อ แต่กำลังส่งต่อไปยังสถาบันการเงินผ่านการเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองก็เริ่มประสบปัญหาสภาพคล่องจากยอดขายที่ไม่ได้สะท้อนความต้องการที่แท้จริงของตลาด
.
สิ่งที่น่ากังวลคือ หากตัวเลขยอดขายที่เกิดจากดีมานด์เทียมถูกนำไปใช้ประเมินสถานการณ์ตลาด หรือใช้เป็นฐานในการตัดสินใจลงทุนต่อเนื่อง ก็อาจนำไปสู่การสะสมความเสี่ยงคล้ายกับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในอดีต
.
รัฐบาล ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงการคลัง และหน่วยงานกำกับดูแลที่เกี่ยวข้อง ต้องเร่งตรวจสอบและจัดการปัญหานี้อย่างจริงจัง ก่อนที่ความเสียหายจะขยายวงกว้างจนยากต่อการควบคุม
.
📌 สิ่งที่ต้องดำเนินการอย่างเร่งด่วน

• ปราบปรามขบวนการกู้เงินเหลือและการสร้างเอกสารรายได้เท็จ
• ตรวจสอบการประเมินราคาทรัพย์สินที่สูงเกินจริง
• กำกับดูแลโครงการที่ใช้การันตีผลตอบแทนในลักษณะสร้างความเข้าใจผิด
• ตรวจสอบเจ้าหน้าที่และตัวกลางที่มีส่วนร่วมในการปล่อยสินเชื่อผิดหลักเกณฑ์
• จัดทำระบบติดตามธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูง
• เร่งแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน เพื่อลดแรงจูงใจในการเข้าสู่วงจรคอนโดเงินทอน
  .
  ประเทศไทยเคยผ่านบทเรียนราคาแพงจากวิกฤตเศรษฐกิจมาแล้วหลายครั้ง และทุกครั้งล้วนเริ่มต้นจากการมองข้ามสัญญาณเตือนเล็ก ๆ ที่สะสมตัวอยู่ใต้พรม
  .
  วันนี้ “คอนโดเงินเหลือ” อาจยังไม่ใช่วิกฤต แต่กำลังเป็นสัญญาณเตือนสำคัญที่รัฐบาลไม่ควรเพิกเฉย เพราะหากปล่อยให้ขยายตัวต่อไปโดยไม่มีมาตรการควบคุมที่จริงจัง ระเบิดเวลาลูกนี้อาจกลายเป็นชนวนของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์และวิกฤตการเงินครั้งใหม่ของประเทศไทยในอนาคต
  .

คอนโดเงินเหลือ

คอนโดเงินทอน

อสังหาริมทรัพย์

เบสท์วงศ์ไพโรจน์กุล

หนี้ครัวเรือน

หนี้เสีย

NPL

พรรคไทยสร้างไทย